Zwangsversteigerungen und der Unterschied zum klassischen Immobilienmarkt
Der ZV-Markt bietet einen alternativen Zugang mit attraktiven Renditechancen.
Janek Felsch
Co-Founder und ZV-Experte ·
Im Immobiliengeschäft gibt es vielfältige Möglichkeiten, spannende Immobiliendeals zu erlangen. Der Großteil der Transaktionen wird hierbei im klassischen Immobilienmarkt, welcher durch Makler, Off- und On-Marketdeals und dem herkömmlichen Kaufprozess geprägt ist, abgebildet.
Die wesentlichen Unterscheidungsmerkmale
Die Aktivität im Zwangsversteigerungsmarkt bedingt die Kenntnis über die wesentlichen Unterschiede im Kauf- und Bewertungsprozess gegenüber dem klassischen Immobilienmarkt.
- Preisgestaltung. Während Du im klassischen Immobiliengeschäft einen Kaufpreis frei verhandeln kannst, wird bei Zwangsversteigerungen ein Verkehrswert ermittelt. Dieser gilt als Wertmaßstab im Zwangsversteigerungsverfahren.
- Bewertung. Es gibt keinen klassischen Verkäufer. Insofern stellen die neutralen Wertgutachten die Informationsbasis für Immobilien in der Zwangsversteigerung da. Es gilt, dieses genau zu analysieren. Entgegen dem klassischen Markt hast Du oftmals keine Möglichkeit weitere Informationen zu erhalten.
- Verfahren. Das Zwangsversteigerungsverfahren folgt einem gesetzlich geregelten Ablauf, während Du im Markt des freien Immobilienverkaufs freihändig und im Rahmen Deines Ermessens handeln kannst.
Der Zwangsversteigerungsmarkt von Immobilien stellt bis heute eine Nische dar und kann dahingehend einen Zugang für Neueinsteiger und langjährige Investoren bieten. Dieser Markt weist jedoch grundlegende Unterschiede zum herkömmlichen Geschäft innerhalb der Immobilienwirtschaft dar, auf welche ich im Rahmen von zwei Blogbeiträgen herausstellen möchte.
Vorab: Erkenne die Attraktvität des ZV-Marktes
Im Folgenden werde ich wesentliche Unterscheidungen der beiden Akquisitionskanäle herausarbeiten. Vorab ist es wichtig zu verstehen, dass diese wesentlichen Unterscheidungen in attraktiven Kauf- und Renditemöglichkeiten resultieren. Es lohnt sich, insbesondere in der heutigen Zeit, sich mit den Statuten und Besonderheiten des Zwangsversteigerungsmarktes auseinanderzusetzen.
Entgegen des klassischen Immobilienmarktes - auch oft als Haifischbecken tituliert - bietet der ZV-Markt als Nischenmarkt sehr gute Einstiegsmöglichkeiten.
1. Preisgestaltung: Marktwert vs. Mindestgebot
Im klassischen Immobilienmarkt richtet sich der Kaufpreis nach Angebot und Nachfrage. Besonders in stark nachgefragten Regionen kann dies dazu führen, dass die Preise in die Höhe schießen und ein Bieterwettbewerb stattfindet. Die Preisfindung erfolgt meist durch Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer, mit klarer Orientierung am Marktwert der Immobilie.
Zwangsversteigerungen hingegen starten oft mit einem Mindestgebot, das je nach Versteigerungsrunde deutlich unter dem Verkehrswert liegen kann. Der Verkehrswert wird durch ein Sachverständigengutachten festgelegt und gibt Investoren einen Anhaltspunkt, was die Immobilie im freien Markt wert wäre. In der Auktion kann der Preis für ein Objekt erheblich unter dem Marktwert bleiben.
Zusammengefasst: Im klassischen Immobilienmarkt zahlst du tendenziell näher am Marktwert, während Zwangsversteigerungen oft Preise darunter bieten, wenn du strategisch bietest.
2. Informationsbeschaffung: Zentralität vs. punktuelle Informationsbeschaffung
Der klassische Immobilienmarkt ist heute bereits digital und breit zugänglich. Über Plattformen wie ImmobilienScout24, Immowelt oder über Makler kannst Du schnell und einfach Objekte suchen, filterbare Exposés einsehen und Besichtigungen vereinbaren. Hierbei ist wichtig zu verstehen, dass diese Informationen allen Interessierten zugänglich sind - nicht umsonst spricht man regelmäßig vom “Haifischbecken”.
Zwangsversteigerungen hingegen sind ein weniger zentralisierter Markt. Die Informationen zu den Versteigerungen werden von Amtsgerichten veröffentlicht, oft auf individuellen Webseiten im alten Stil. Für Investoren, die sich über relevante Objekte informieren möchten, kann die Suche zeitaufwendig und mühsam sein, da es keine staatliche zentrale Plattform gibt.
Lösung: Mit einer spezialisierten Plattform wie ZVnow, die alle Informationen zu Zwangsversteigerungsterminen bündelt, bekommst du einen strukturierten Überblick und sparst Zeit. Du erhältst alle relevanten Details zu den Objekten in einer einzigen Datenbank, die dir Zugang zu bundesweiten Zwangsversteigerungen ermöglicht und gleichermaßen die Suche nach geeigneten Objekten automatisieren kann.
3. Bewertung: Hands-On vs. Gutachtenbasiert
Ein Vorteil beim klassischen Immobilienkauf ist die Möglichkeit, die Immobilie zu besichtigen und gegebenenfalls einen Gutachter zur Prüfung hinzuzuziehen. Du kannst dich in der Regel frei im Objekt bewegen, den Zustand der Räume und der Bausubstanz überprüfen und auch die Umgebung genau erkunden. Eine Besichtigung bietet eine direkte Einschätzung über mögliche Renovierungs- und Modernisierungskosten als auch die Möglichkeit des Dialogs mit den Eigentümern oder mit dem Verkauf bestellten Personen (z.B. Makler).
Im Zwangsversteigerungsmarkt ist dies anders. Besichtigungen sind oft nicht möglich, da die Objekte in der Regel noch von den Eigentümern bewohnt werden, leerstehend sind oder das Gericht keinen Zugang gewährt. Die Bewertung des Objekts basiert daher meist auf einem vom Gericht beauftragten Gutachten, das eine detaillierte Beschreibung des Zustands und der Ausstattung der Immobilie liefert.
Zusammengefasst: Bei Zwangsversteigerungen liegt die Kunst darin, basierend auf dem Gutachten eine erste Bewertung zum Objekt vorzunehmen und wesentliche Informationen aus diesem zu extrahieren. Die Vornahme einer Außenbesichtigung kann das Gutachtenergebnis ergänzen.