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Das Zwangsversteigerungsfahren in Kürze

Von Beantragung, über Abgabe eines Gebots bis zum Eigentumszuschlag. In diesem Beitrag erfährst Du in Kürze alles wesentliche zur Zwangsversteigerung.

Janek Felsch

Co-Founder und ZV-Experte ·

Eine Zwangsversteigerung ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren und bietet für Interessierte einen alternativen Weg zu spannenden Immobilienangeboten. Im Gegensatz zum klassischen Immobilienmarkt beinhaltet der Zwangsversteigerungsmarkt einige Besonderheiten und folgt einem klar geregelten Ablauf.

In diesem Beitrag erfährst Du alle wesentlichen Schritte von Beantragung des Zwangsversteigerungsverfahren, über die Abgabe eines Gebots bis zur finalen Zuschlagserteilung.

Ablauf einer Zwangsversteigerung: Antrag, Verkehrswertsermittlung, Versteigerungstermin und Eigentumsübergang
Ablauf einer Zwangsversteigerung: Antrag, Verkehrswertsermittlung, Versteigerungstermin und Eigentumsübergang

Der Antrag auf Zwangsversteigerung: Die Zwangsversteigerung ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren. Die Zuständigkeit der Durchführung und Umsetzung obliegt den Amtsgerichten in Deutschland. In der Regel wird die Zwangsversteigerung von Gläubigern einer Forderung beantragt. Hierbei geht es in der Regel um Immobilien, die als Sicherheit für Kredite oder Darlehen in Anspruch genommen werden.

In Deutschland ist es gängige Praxis, dass bei Eigentumserwerb der entsprechende Darlehensgeber, oftmals die Hausbank, eine entsprechende Sicherheit in Form einer Grundschuld in der Abteilung 3 des entsprechenden Grundbuchs zur Immobilie einträgt. Im Falle von Zahlungsverzug und der Kündigung des Darlehens greift der Darlehensgeber auf die eingetragenen Sicherheit zurück und beantragt das Zwangsversteigerungsverfahren.

Der Bewertungsprozess und Festlegung eines Versteigerungstermins Im Anschluss der Beantragung des Zwangsversteigerungsverfahrens durch die Gläubiger und der Bewilligung durch das zuständige Amtsgericht ist von Gerichtswegen der neutrale Verkehrswert der zu versteigernden Immobilie zu ermitteln. Hierzu wird vom Gericht ein Sachverständigengutachter beauftragt, welcher mit der Ermittlung eines objektiven Verkehrswertes beauftragt wird.

Im Rahmen der Verkehrswertermittlung führt der Gutachter eine klassische Immobilienbewertung zum Objekt durch. So wird basierend auf makro- und mikroökonomischen Daten zur Lage und dem Objekt ein entsprechender Verkehrswert ermittelt.

Den Verkehrtswertgutachten kommt im Rahmen der Zwangsversteigerung eine besondere Bedeutung zu: Im Gegensatz zum klassischen Immobilienmarkt können die Objekte nicht besichtigt werden. Insofern ist eine gewissenhafte und detaillierte Überprüfung des Gutachtens ein wesentlicher Bestandteil im Bewertungsprozess.

Gut zu wissen: Oftmals werden Verkehrswerte unter Ausschluss einer Innenbesichtigung ermittelt. Hierzu nimmt der Sachverständigengutachter entsprechende Abschläge auf den Verkehrswert vor. Diese Tatsache resultiert aus dem Hintergrund, dass dem Gutachter regelmäßig kein Zugang zu den Objekten gewährt wird.

Nach Feststellung eines objektiven Verkehrswertes sind die Voraussetzungen zur Umsetzung der Zwangsversteigerung erfüllt. Das Gericht legt einen Versteigerungstermin fest und veröffentlicht diesen.

Der Tag der Zwangsversteigerung An einem öffentlichen Zwangsversteigerungstermin darf jeder ohne Angaben von Gründen teilnehmen. Oftmals sind bei einem Zwangsversteigerungstermin der Gläubiger selbst oder bei Banken die Rechtsvertretungen anwesend. In seltenen Fällen sind betroffenen Eigentümer auch vor Ort.

Zu Beginn des Termins lässt das Gericht bzw. die verantwortlichen Rechtspfleger wesentliche Informationen zu der Zwangsversteigerungssache verkünden. Hierzu gehören u.a. Informationen zum Grundbuch der Immobilie und die öffentliche Nennung der Betreiber der Zwangsversteigerung. Noch im Rahmen der Verlesung können sich weitere Gläubiger dem Zwangsversteigerungsverfahren anschließen.

Mit der Verkündigung des Mindestgebots leitet das Gericht die sogenannte Biet-Zeit ein. Im Rahmen dieser Zeit können Interessierte Gebote abgeben. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Gebotsabgabe nur unter Einhaltung bestimmter Vorraussetzungen erfolgen kann. So ist zum Beispiel eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10% des Verkehrswertes zu stellen und eine entsprechende Identifikation des Bietenden vorzunehmen. Hierbei gelten für Gesellschaften besondere Voraussetzungen. Diese müssen einen qualifizierten Handelsregisterauszug vorlegen, welcher regelmäßig nicht älter als 3 Wochen sein darf.

Solltest Du ein Gebot planen, so ist es sinnvoll, sich mindestens 14 Tage vor Zwangsversteigerungstermin die veröffentlichten Informationen des Gerichts durchzulesen, um den Voraussetzungen zu genügen.

Das Ende der Zwangsversteigerung Die Biet-Zeit endet, sobald das Gericht das letzte Gebot dreimal ausruft und niemand mehr bietet. Der Rechtspfleger verkündet daraufhin den Schluss der Versteigerung. Doch Vorsicht: Selbst wenn Du Höchstbietender bist, bedeutet das nicht automatisch eine Zuschlagserteilung

Die Gläubiger können das Gebot im ersten Termin ablehnen, wenn es unter 70 % des Verkehrswertes liegt. Ab 71 % sind sie jedoch verpflichtet, das Gebot anzunehmen. Bei einem zweiten oder dritten Versteigerungstermin entfallen diese Mindestgrenzen.

Wenn das Gericht dem Zuschlag zustimmt und der Höchstbietende den Kaufpreis bezahlt, erfolgt die Eigentumsübertragung. Der Ersteigerer wird offiziell in das Grundbuch eingetragen und ist damit neuer Eigentümer der Immobilie.

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